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杭州一楼盘被投诉“以租代售” 涉及200多户

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微信图片_20200807164035.png来源:都市快报


花了几十万元想买房,却变成了“租客”?最近,快报接到大量针对余杭区西溪阳光未来悦(又名宏旺西溪阳光中心)的投诉。

记者现场发现,涉事楼盘在产权、抵押等问题上矛盾突出。“业主”拿出种种证据,力证自己购房者身份,而开发商却有不同说法……

“买房”签的却是“租赁合同”

还有人一次性付了近50万“租金”

西溪阳光未来悦位于未来科技城,是一个50年产权的公寓项目。项目开工时间为2011年,交付时间为2018年。开发商是杭州宏旺房地产有限公司。

投诉人张女士告诉记者,她2018年5月“购买”了西溪阳光未来悦的一套公寓,30多平方米,均价约2万元/平方米。

但当记者提出看购房合同时,她出示的却是一份《房屋租赁合同》。

这份租赁合同里写着,甲方杭州宏旺房地产有限公司是出租方,乙方张女士是承租方。

合同里也约定了租赁期限,第一阶段租期20年,期满之后,赠送第二阶段租赁期(至2060年7月4日,即土地使用权期限)。同时,还约定了房屋的交付日期、租金单价、总租金、按揭贷款或一次性付款等条款。

和张女士情况相似,认为自己是“买房”,却拿不出购房凭证的,大约有200多户人家。其中还有人选择一次性付款,已经支付了近50万元“租金”。

现场发现签“租赁合同”的这些房子

全都不能办独立产权证

为了解情况,记者来到西溪阳光未来悦项目的营销展示中心。

目前,项目已经是现房了,但仍然在销售中。现场的销售人员告诉我们,目前在售LOFT复式、平层这两种户型。其中LOFT复式有独立产权证,均价35000-36000元/平方米;平层户型为22-46平方米,没有产权证,单价17000-19000元/平方米。

销售员说:“平层公寓是一层一本产权证,每套没有独立的产权证,所以价格便宜很多。买LOFT复式,就是走正常的房屋买卖合同;如果买平层,就只能签《租用权转让合同》。”

“一层一本产权证”的平层户型,一整层大约400多平方米,开发商将其分割成14套22-46平方米的小房间。多位投诉者称,他们买的就是这种平层公寓。

当问到为什么一层要分成14个小套时,销售员说:“一层面积太大,不好卖。分割成小户型,总价只要50万到80万,那买的人就多了。”

记者实地看到,这种平层小套公寓,最小的房间大约22平方米,样板房的床还做成了“翻板床”,空间很紧凑。

“分割租赁”暂无相关规定

多位“业主”出示“购房证据”

没有独立产权证,却以“签租赁合同”的方式分割销售,这种行为是否违规?

记者咨询了余杭区不动产权服务中心。工作人员告诉记者,这个项目从建造、测绘、发证时,一层楼就是一间房。产权证已经分割到最小单位。

如果开发商再次分割进行销售,属于违规行为,也无法办理单独的产权证。但如果是分割租赁,暂时还没有这方面的规定。

既然无法办理单独的产权证,“买卖”行为显然就不成立了。那么200余户“业主”又为什么愿意签下“租赁合同”呢?

张女士的说法是,房子的地段不错,在当时看来,价格也比较实惠。所以,即便知道没有独立产权,她也选择了接受。

另一位“业主”蒋先生告诉记者,“当时销售员借房子没造好、没拿到产权证,不能签购房合同为由,说和我们签租赁合同。他们的宣传单,沙盘模型,都是和卖房一样的。”他以为,只要等产权证办下来,各项条件具备后,就可以重新签购房合同了。

他们向记者提供了一些材料,用以证明和开发商是购房买卖关系,而非租赁关系。

比如在和置业顾问的微信聊天中,置业顾问称呼他为“业主”。

在一张《未来悦正式签约流转单》上,写了“合同房款”“首付房款”“置业顾问”这样的字样。一张《西溪阳光未来悦交房结算房款单》上,有“买受人”“交房时间”“×栋×室业主×××”这样的字样。

“业主”发现该楼盘2014年已被抵押

感觉房子可能随时会被收走

除了投诉开发商“以租代售”,多位买房人提到了房子被抵押的情况。

“现在整层的产权证办下来了,写的是开发商的名字。”“业主”蒋先生说,令他们气愤的是,“开发商居然把房子抵押了”。

一位“业主”给我们提供了他的不动产登记信息查询表,他签约的这套西溪阳光中心4幢801室,限制信息一栏为“有抵押”的状态。

记者了解到,这个楼盘在2014年,通过在建工程抵押的方式,抵押给了西藏信托有限公司。这意味着,如果开发商陷入债务纠纷,法院或有权处置这些被抵押的房产。

这让几百户“业主”坐立难安。

“虽然我们现在已经住进去了,但感觉房子可能随时会被收走”。

然而,产权证在开发商名下,这些自认为“业主”的居民在法律层面上仅是“租客”,对于房子被抵押,他们无可奈何。

联系到开发商临时负责人

“买房不是买菜,合同是他们自己签的”

“没有独立产权证”“只能签20年租约”“房产被抵押”,这些小套公寓,从多个方面,均有悖普通商品房买卖的常理。

张女士说,签约前,她不知道这批房子已经被抵押了。由于销售人员的误导,签租赁合同的时候,她也没觉得自己是在租房,觉得这只不过是“权宜之计”。

蒋先生表示,现在他们的诉求是:开发商承认自己的“业主”身份,将房子解除抵押,并把产权证转移到他们名下。“把卖出去的房子拿去抵押,还说我们只是租客不是业主,这个房子每平方米接近2万元,谁会拿那么多钱租房?”蒋先生说。

记者联系到了一位成总,他自称是开发商宏旺的临时负责人。他表示:“当时签的就是租赁合同,双方就是租赁关系。他们只有房子的‘使用权’,没有‘所有权’。产权证在我们名下。”

“买房子也不是买白菜,合同是他们自己签的。”他强调。

这位成总还说,如果想要“所有权”,要办理产权证,那就按合同来。双方签订的合同规定,首先要“政府允许房屋进行分割”,其次,办产权证要再缴之前约定每套款项总额30%的费用。

业主和开发商签订的《房屋租赁合同》有三个版本,记者从中找到了相应条款——

“在租期内,如政府允许本房屋进行分割,乙方申请分割办证的,乙方须向甲方支付本物业租金金额30%的“管理费”(第二版合同又称“产权转让费”),分割办证所需契税等相关费用由乙方独自承担,且乙方支付的租金不再退还。”

记者在销售现场看到,开发商销售时使用的最新版合同,也写的是 “产权转让费”。但包括蒋先生和张女士在内,多位“业主”对这笔钱并不认可。他们认为,这个条款的意思是“如果以后政府允许房子分割到户,那业主缴纳额外30%的费用,办理独立产权证。”但目前看来,政策根本不允许分割到户,开发商的承诺只是一句空话,所以他们要求开发商把每一层的产权证更名到这一层所有“业主”的名下,多人共有一本产权证。

律师建议可以收集证据

通过法律途径维权

记者咨询了律师。浙江泽大律师事务所合伙人林维钢律师认为,双方签订的是租赁合同。租赁关系是纯粹的债权关系,房屋的所有权没有发生转移,产权人还是开发商。

我国法律规定最长的租赁期限不能超过20年。所以租赁合同里面只写20年,这其实是一个取巧的方式,是开发商为了规避法律上的风险。

从法律上来说,他们无权要求开发商解除抵押。租赁权对应的是房屋的使用权。抵押状态只是在房屋的所有权上做的权利负担,不影响使用权。

但林律师提醒,一方面合同真实有效,双方都需要遵照执行;另一方面,如果在达成交易的过程中,开发商用的种种表达,可能导致合同相对方产生理解偏差,或者开发商存在欺骗行为的,可以收集证据,通过走“确认合同无效或可撤销”这样的法律途径来进行维权。

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