杭州质量

杭州二手房挂牌破13万套,楼市的分化正在进一步加剧……

文章附图

微信图片_20200807164035.png来源:西湖楼市


3月4日,透明售房网上的数据显示,杭州市区二手房挂牌量突破13万套

从12万套到13万套,杭州二手房市场用了8个多月的时间,月均净增套数超过1100套。

当许多人还诧异在信达滨江壹品签约单价突破15万元/㎡,河滨之城一房难求,奥体板块普遍挂牌价超10万元/㎡的疯狂中,突然回头看到越卖越多的二手房挂牌量,一切仿佛都分裂开来。

极度分化的杭州楼市,显得有些魔幻。

分化下的市场切面

前几天,杭州一安置房小区成交价格接近10万元/㎡登上热搜。它就是位于豪宅区王江新城板块的海潮雅园,是绿城乐居代建的安置房。

绿城乐居代建的安置房,像紫薇公寓,口碑人尽皆知,在杭州可以秒杀不少商品房的品质。海潮雅园亦是如此,无论是设计、风格还是品质,都十分优质。再加上地段,望江新城吧板块目前新房高层限价为69800元/㎡,二手房的价格自然也不会低。

更重要的是,已经交付的海潮雅园一园,是钱学森学校的学区房。作为九年一贯制的学校,钱学森学校的办学质量在上城区众多名校中也较为突出。因此,虽然是安置房,海潮雅园的价值也不断被拔高。

据消息了解,海潮雅园目前已经下定的三套房源,虽然实际签约价格均未到传说中的10万元/㎡,但也都在9万元/㎡左右,也处于高位。

海潮雅园只是当前杭州楼市热点的缩影。

如去年陆续交付的奥体三兄弟,融信保利创世纪、龙湖天璞、融创时代奥城,从新房时期就备受关注,进入二手房市场后房东们更是热情高涨。像创世纪大户型的房源,不少房东的挂牌价已经达到了10万元/㎡。而此前,其二手房成交均价都在7万元/㎡左右。

这当然也非创世纪的业主一厢情愿,他们的预期多多少少受到了南星桥板块的影响。也是在去年,南星桥板块的信达滨江壹品,一交付成交了一套单价高达13万元/㎡的房源,震惊了整个杭州楼市。这是去年的7月份,南星桥板块多个小区,如融创大家侯潮府、金隅学府,二手房成交均价都在10万元/㎡左右,而壹品的价格则更高一些。

有人说壹品的房价夸张了,打开透明售房网,壹品的房源挂牌单价都超过了15万元/㎡。实际上,这样的“疯狂”有时候也能成真。透明售房网显示壹品在去年12月29日签约了一套房源,161.9㎡,单价超过14万元/㎡。中介告诉小西,壹品15万元/㎡成交的房源也有。

热度远不止豪宅,当次新房碰上学区房,都能掀起火花。

像竞舟二小的学区房融创河滨之城,一年半的时间,二手房的成交单价已经从当时的不到5万元/㎡,到了如今超过7万元/㎡。一位河滨之城的业主还告诉小西,自己在阿里的多个朋友都在等着买河滨之城,但可售的房源寥寥无几。

“高价房”下的市场盲点

去年的热门板块,像三墩北、闲林、奥体、蒋村、南星桥,几乎充斥着所有媒体的头条,久而久之,楼市里的每一个人仿佛都产生“楼市热爆了”的直观感觉。当然,从客观数据上,也体现出楼市的火热。去年杭州二手房一共成交了10.3万套,成为近四年来的新高。既然如此,杭州楼市的热是真实的吗?

前几天,一位小伙伴向小西诉苦,他在朝晖的一套老房子,面积60㎡,户型采光都还可以,但挂了近一年,来看过房的仅一组客户。“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。我卖房子是为了腾出房票来去摇新房作为改善,但价格太低就凑不齐首付了。“朋友如实说道。

不仅这位市中心“老破小“的朋友遭遇着卖房难,王静(化名)作为次新房的业主亦是如此。王静的新房在崇贤板块的荣安翡翠半岛,交付仅一年多。而此前市场热度较高时,翡翠半岛曾成交过一套单价在4万元/㎡以上的房源。而王静的房子,以2.8万元/㎡的单价已经挂牌了大半年,却一直无法成功出售。

王静表示,此前自己的挂牌价在3.2万元/㎡,为了尽快卖掉房子,去城西置换一套次新房,王静也作了一些让步。然而,已经亮出底牌的王静,依旧没能完成置换。

“现在的房子真的不好卖呀。”张扬(化名)告诉小西,“我在绍兴路有一套‘老破大’,挂牌两年了都没能卖掉,最近和平广场拆迁的消息闹得沸沸扬扬,才终于多了几个看房的客户,不过至今也没有一个客户的表达强烈购买的意愿。”张扬无奈地说道,在当今楼市里,热闹似乎都是别人的。

降价的比涨价的多

从透明售房网上的数据来看,近一周内降价的房源共有27330套,而涨价的,则只有21045套观察涨价的房源,基本上集中在上面提到的一些热门板块

如热门成交小区卓越蔚蓝领秀二期,一套89.43㎡的房源涨价10万元,单价29073元/㎡。卓越蔚蓝领秀二期2月的成交均价在26200元/㎡,相较于去年同期,涨幅约7%。

闲林热门小区翡翠城,一套117.91平方米涨价40万,一套88.04㎡涨价5万。

另外,涨价的房源也都在去年一年成交排行榜上的小区,如“万人摇”红盘万科未来城、闲林热盘竹海水韵、闲林,采荷二小的学区房商教苑等。

但与涨价的房源不同,降价的房源所分布的范围则要广泛得多,从南到北,从主城区到余杭、萧山、富阳。举个例子,翠苑五区一套140.47㎡的“老破大”,自2018年10月起挂牌至今,价格从最初的520万上升到过540万,最近则直接直降40万,这也代表着房东出售的心情越来越急迫,以及预期的降低。

曾经大热的下沙红盘保利东湾,几乎包揽了杭州二手房市场的多项纪录,而去年也渐渐销声匿迹。一套60.88㎡的房源,从2018年最初挂牌的205万,降价三次,如今仅需170万元。透明售房网上显示保利东湾房源挂牌量为364套,高库存的挤压下,牺牲价格似乎成了唯一的办法

有人说,楼市的巨大分化来自于收入的分化。数据显示,美国2020年豪宅市场销量上涨了40%,均价86万美元额住宅,挂到市场上平均58天就能成交。而美国房地产的低端市场则没有那么乐观,2020年不仅价格下跌了4%,库存和销量也同比下跌7.6%。

另一边的英国,也出现了类似的情况。

分化成了一种全球范围的主旋律,也是社会发展的必然结果。

而对于刚刚开始分化的杭州楼市,人们是时候开始适应用两种目光去看待同一个市场了。这里有炙热的金字塔顶尖红盘,也自然有滞销与降价。市场不是一味地热,购房者的判断也应该越来越理性。

13万套的挂牌量,有极度的热闹,也会有大量的困窘,这或许将成为常态

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