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二手单月再破万,年度成交创下3年新高!复制2017年的疯狂?

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刚刚过去的11月,杭州市区二手房共计成交了10079套,成为今年的第6个“破万月”

▲图源我爱我家

事实上,今年以来,杭州市区二手房已经共计成交了9.22万套,已经超过2019年全年的8.13万套以及2018年的7.24万套。尽管与2017年11.86万套的记录还有一定距离,但今年仍然是近三年的新高

同样是热,与2017年有何不同?

和2017年一样,今年的二手房市场也是近年来的一次小巅峰,却今时不同往日,无论从挂牌房源量,还是房源价格,亦或是房东和购房者的心态,均与2017年时期截然不同。

首先是挂牌量的差别。2016年和2017年是杭州楼市的成交高点,投资客、刚需、改善购房者们纷纷涌入,往年很难出手的市中心老破小、郊区次新房甚至回迁房都在那一波行情里纷纷解套。经过这两年的快速去化,杭州二手房库存量几乎见底。到2017年底,杭州市区二手房挂牌量总量甚至不到3万套。但今天,挂牌量却达到了12.6万套的高位。

其次是房源价格。2017年杭州主城区二手房平均签约价格还不到2.4万元/㎡,而如今,整个市区的二手房签约均价已经达到了3.4万元/㎡,差距明显。

最后是房东和购房者的心态。2017年疯狂的楼市背景下,二手房也是要抢的,有些人甚至连房都不看就可以下单。尤其是面积五六十方,总价在150万元左右的房源,几乎是一房难求,房东的期望也十分高。

而到了今年,尽管成交量近10万套,成为三年新高,但大部分房源几乎没有涨价,甚至还有下跌的。近万套的月度成交量下,市场虽然活跃,但供应量远大于需求量。除了个别与学区挂钩的次新房以外,大部分房东的心态都较平稳。

另外一点,在2017年,不少新房的价格都要高于周边二手房,因此一些刚交付的次新房,优势尽显,成为了当时刚需置业的首选。而如今,新房与二手房之间甚至存在着倒挂差,因此多数人的首选成为了新房。

综上,如果说2017年算是杭州正式进入存量房时代的节点,那么今年,则是见证杭州在存量房时代平稳下来的历史时刻

明年二手房市场会怎么走?

11月5日在“2020年杭州国际人才交流与项目合作大会新闻发布会”上,公布了今年杭州人才引进的最新数据。前10个月,杭州新引进35岁以下大学生30.9万人,相比2019年全年增长了45.84%。另外,在此前公布的杭州2020年2月-8月新增的医保人数,也达到了30.5万人

尽管今年最终人口增量数据还是个迷,也可能无法突破去年55.4万人的纪录,但总人口流入量,依然会是一个较大的数字。

而这些新增的人口,都是隐性的购房需求量,是今年二手房市场火热的重要原因,也是明年二手房市场发展的基础。

11月二手房成交的热门小区中,“万年坑”闲林板块的小区数量依旧是最多,占据了半壁江山。其中绿城桃源小镇成交了110套,竹海水韵64套,翡翠城55套。

▲图源好找房

不少周边经纪人分析,目前购买闲林的购房者,基本上都是以自住为主。就当前闲林的发展来看,若想投资则更适合长期持有,短期内闲林很难有明显的涨幅。

除了闲林以外,11月的成交中,三墩的景溪北苑也有突出表现,11月成交32套,均价29300元/㎡,成为主城区第二位。虽然是经适房小区,但由于嘉绿苑小学景汇校区的学区,使得景溪北苑今年来都备受关注。而对于购房者来说,学区也是一种刚性需求。

事实上,今年以来,分析这些热门的板块、交易频繁的小区,都可以得出当前二手房市场自住需求要大于投资需求的结论。

如果说新房“万人摇”有“炒房”意味的话,那么二手房,则自住需求要大于投资需求。二手房市场的火热,不仅体现出底层置业需求的旺盛,更代表着存量市场的稳步与健康。

不过,即使在这样高的成交去化之下,二手房东也并不乐观。据悉,2020年杭州亦是一个交付大年,交付楼盘将达到98个。而这些交付的楼盘中,不乏此前摇号的热门楼盘。要知道在红盘里,投资客比例大的最重要的特点之一。因此,对于二手房市场来说,一大波交付又将增加不少库存量。

二手房挂牌量不断走高,流入人口与新增房源之间的博弈,也是明年二手房市场将迎来的挑战。不过总得来看,在高库存下,没有学区傍身,周边配套优势又不大,甚至年份较老的小区,都将受到越来越严苛的挤压。



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